优秀智慧园区案例 - 深圳特区建发创智云城智慧园区，万字长文解析先进智慧园区建设方案经验

一、项目背景

1、项目背景

创智云城项目位于大湾区核心城市之一的深圳，且地处GDP第一的科技创新核心区——南山区，136万㎡新兴产业智慧之城矗立于湾区核心创新高地。项目所处西丽湖国际科教城，最具发展潜力，规划全域面积约57平方公里，一环一带三组团五片区布局。定位世界一流大学城，已布局清华大学、深圳国际研究生院、北大深圳研究生院、南方科技大学、深圳大学西丽校区等20余所高等院校。

创智云城雄踞广深港澳科创走廊关键节点，既享西丽湖国际科教城未来人才与科创资源优势，又享留仙洞总部基地已有的产业生态与顶级配套，坐拥两大创新高地，运筹产学研生态圈，重点布局新一代信息技术、生物医药、人工智能、物联网等产业，立足深圳，面向全国乃至全球企业，代言深圳创新力量。作为市国资委十大创新载体的创智云城，获广东省商务厅2022年跨境电商产业园

区（成长型）认定，在市商务局2022年新增认定投资推广园区名单、2015-2022年度投资推广园区总名单中均名列首位，获认定“智能终端产业链专业园区”“国际化重点园区”；获市中小企业服务局认定2022年“市级双创示范基地”。

2、项目面临的需求挑战

在规划建设阶段，创智云城智慧园区面临来自多方面的需求挑战。

1、信息化支撑能力不足

作为集团体系内第一个大型园区，现有的企业信息化系统无法有效支持园区的运营管理，且存在严重的信息孤岛。

2、设备设施体量大，资产运维管理难

项目总投资超过240亿元，园区设备设施体量巨大、结构类型复杂，如何实现设备实时运行监控及高效运维管理是重大课题。

3、能耗成本居高不下，节能降耗缺少抓手

大型园区能耗成本高企不下，园区管理方能耗数据统计分析难，能耗治理不充分，数字化支撑能力不足是个难题。

4、运营服务体系化程度低，管理半径大

信息孤岛及流程割裂，使得园区运营服务高度依赖于人，服务难以体系化、规范化、标准化，用户服务体验亟待提升。

5、经营决策亟需数据支持

园区的日常运营管理、经营决策亟需数据支持，而数据分析依靠手工统计，实时性、准确性及可用性难以满足需求。

6、安全与运维保障能力弱

随着业务的不断增长，园区运营、运维、IT系统设备愈发面临信息安全、运维技术及管理等方面的挑战。

7、企业服务资源和手段匮乏

园区建设只做到简单的空间载体，已经无法成为吸引企业入驻的核心优势，因此不能高效地吸引相关行业和产业企业入驻园区。基于以上问题挑战，创智云城智慧园区需要响应、满足不同用户角色的建设和服务需求。

面向园区运营方，需要通过智慧园区建设提升园区管理水平，提高园区工作效率，打破园区信息壁垒，降低园区运营成本。

面向园区物业方，需提供物业资源管理，实现物业在线服务，提高物业服务水平，降低物业管理成本。

面向园区内企业，需提升园区服务质量，增加园区服务维度，扩展园区服务资源，促进企业高质量发展。

面向园区公众，保障园区公众的安全，提供舒适快捷的空间，构建人文和谐的园区，提高公众在园幸福感。

面向政府部门，拉动地方产业发展，提供良好营商环境，加快促进产城融合，构建区域产业生态。

此外，作为集团旗舰园区创智云城，需在先行探索打造自身智慧园区信息化平台之上，构建多园区一体化管控的能力，实现运营体系、数字化产品和能力的输出。

二、总体思路

1、建设目标

创智云城智慧园区建设以“数字化赋能园区，打造新一代信息技术的智慧园区高地，引领企业高质量发展”为愿景，以“基础设施集约化、设备管理智能化、业务管理数字化、园区服务生态化”为建设目标。通过新一代信息技术，使园区具备设施设备互联互通、数据资源开放共享、园区各方协同运作、园区产业创新发展的能力，实现对园区资源优化配置与集约化利用，园区全生命周期的数字化、智能化、精细化管理，提高园区运行效率，降低运营成本，并联动外部特色资源，实现园区的可持续发展，打造国有企业智慧园区样本。

2、建设思路

基于创智云城项目园区整体规划及工程建设时序，前瞻性开展组织架构部署和智慧园区顶层规划设计，形成整体思路与解决方案。

1、专业团队建设

创智云城为大型综合体，具有定位高、业态多、体量大的特点，系统性建设智慧园区需统筹工程建设、招商运营、资金投入、技术发展、政策法规等多维度资源，组织架构部署及专业化管理团队建设对保障智慧园区规划设计、建设落地必不可少。创智云城在项目开发初期即搭建一支涵盖系统架构、网络工程、软件工程、数据管理、项目管理等专业的团队，自项目规划设计、工程建设、园区运营等各阶段自始至终由专业团队统筹智慧园区建设管理，持续有力地推动智慧园区建设各阶段关键成果落地。

2、顶层规划设计

传统园区的弱电智能化系统、数字化应用系统建设，缺乏系统的顶层规划，会导致各系统难以集成，数据无法共享，系统间无法联动协同，后期改造难成本高。智慧园区规划建设是整体性、复杂度高的系统工作，规划建设过程中需统筹各参与主体的需求、考虑各维度因素，需要科学合理地制定顶层规划方案，有步骤有计划地推动园区建设实施落地。创智云城项目规划先行，自上而下设计。项目战略规划阶段即对标国内外标杆园区，

结合项目定位与资源禀赋，开展智慧园区专项顶层规划，形成专项文件，融入项目总体规划基因，指导园区规划设计、工程建设、系统集成和运营运维管理。在实施阶段，匹配创智云城工程建设及招商运营时序，分板块、分阶段逐步建设，并充分考虑业务需求的动态变化。

3、总体思路与解决方案

基于智慧园区典型技术架构、多元化需求，科学建设园区底层信息基础设施，有序构建服务于园区多方参与的统一技术+服务+运营+运维管理的智慧园区数字化应用体系，同步打造专业适配的技术保障体系。

3、总体架构

创智云城智慧园区总体架构包括园区基础设施层、园区私有云、中台资源层、应用平台层、用户交互层以及信息安全保障体系、IT运维保障体系。整体架构满足行业经典架构要求并适配创智云城园区自身资源条件及业务特色。

基础设施层主要包括创智云城园区智能终端、传感器及园区基础网络，为智慧园区的底层基础，包括如监控、门禁、UPS、停车、网络、电梯、消防、楼宇自控等。

园区私有云为创智云城特色信息设施。作为国有企业项目，创智云城自工程早期即规划设置园区级数据中心，在IDC基础上部署园区私有云，实现IT基础设施集约化建设管理，有效降低IT成本。

中台资源层主要包含基于容器技术部署的流程中台、应用中台、服务中台，以及基于物联网技术的物联网集成平台。

应用平台层主要覆盖园区运营管理、运维管理、物联集成、能源管理、系统集成各板块的丰富智慧应用及服务，以及上层应用IOC数据可视化分析平台。

用户交互层为面向智慧园区各相关参与方、服务方的交互、使用终端，如平台PC端、APP、小程序、管理端、数据展示大屏等。

信息安全保障体系与IT运维保障体系为智慧园区建设、运行必不可少的两大基础体系，且根据行业发展及政策形势，发挥着越来越重要的作用。

三、建设内容

创智云城项目为体系化、系统性建设智慧园区的案例。基于上述智慧园区整体思路与总体架构，按照园区整体规划及建设时序，创智云城项目建设内容覆盖信息基础设施体系、智慧应用体系以及技术保障体系，在园区物联与运维、绿色节能、园区运营管理、数据应用分析与基础设施与保障方面落地重点数字化应用及能力。

1、园区物联与运维

1、园区基础智能化系统

创智云城以智能、安全、绿色、高效和可靠为目标，高标准建设5A级智能化系统，形成基础较好的智能化底层设施。共覆盖智能化集成、信息系统设施、建筑设备管理系统、公共安全系统和机房工程“5个板块”，包括二十余个智能化子系统，通过统一规划、统筹建设和接口预留，实现了系统耦合集成，建成运营中心、消控中心和营销展示中心“3大中心”。“3大中心”作为承办业务的载体和对外展示的窗口，配套建设数据大屏和远程视频会议系统等设施，支持日常运营服务、应急指挥、参观视察、安保服务、物业事务开展。

2、园区物联集成与基础设施运维管理平台

园区物联集成平台利用物联网、云原生等新技术，集成园区消防安防、智慧停车、楼宇自控、智能照明、机房管理等系统，形成以设备运行监控、故障信息自动推送、安防应急事件处置为核心的解决方案，建立人、车、物、环境、服务的全连接，全面感知园区的综合设备运行监控态势、运维态势。

基础设施运维管理平台接入创智云城园区大体量设备设施，实现设备设施信息统一线上管理，通过各类设备自动上报数据、规则引擎故障判断和告警推送，支持和监督资产盘点、信息维护、告警处理、任务分发、巡查和维保等工作开展，实现设备设施全生命周期管理。平台可支持及时发现系统设备故障隐患、缩短故障运维处理时间，通过周期性设定运维、巡检任务，分派工单，主动检查设备系统运行情况，定期保养，减少计划外停机时间，延长设备使用寿命。

2、园区绿色节能

能耗精准计量与统计分析、机电设备智能控制是园区绿色节能的必经之路，创智云城项目在建设阶段就充分考虑园区运营节能降耗的需求，在用水、用电公共回路、用户回路上共计安装近万块智能电表、智能水表，在此基础上建设综合能效管理平台，支持水电等分类能耗的计量采集和能耗分项计量统计，实现能耗数据结构化统计和对比分析，同时提供能耗数据查询、统计分析以及能耗指标统计等实用功能，另外还根据园区需求，提供分类能耗的计量计费，能源成本统计管理，重要能耗设备的运行监管分析等功能。

根据能耗数据的深度分析，创智云城项目有序开展设施设备节能技术改造，对中央空调等开展节能改造专项工作，降低单位产品能源消耗，降低二氧化碳排放量，促进园区节能减排。

在设备节能控制方面，创智云城目前实现了对超过800台空调新风、送排风、60台给排水泵、8组冷热源机组等完成了自动化控制；实现对地下室、公共区、景观、泛光等超过1500个照明回路完成了智能照明控制。

3、园区运营管理

创智云城面向园区综合运营管理，建设多园区运营管理平台，支持多园区接入扩展，基于多园区架构实现集团化管控，按照“建平台、聚资源、筑生态”的思路构建园区运营服务线上抓手。创智云城运营管理平台实现了园区智慧办公、智慧招商、智慧物业、智慧财务、增值服务、合同中心等丰富功能板块，助力园区运营管理提质增效，服务于园区全生命周期的智慧化运营管理决策。

1、园区小程序等服务客户端

园区开发上线智园通APP、园区Smart+C小程序等客户端触达各类用户，面向入园企业及公众提供物业服务、政务服务及增值服务，实现了园区临停缴费、金融超市、物业报修、活动报名、访客申请、广告预订、会议室预订、场地预订、企业账单查询、增值服务申请等功能，实现了重点高频服务及集成生态资源，丰富了创智云城园区的运营服务体系。

2、全场景财务管理

运营管理平台全方位梳理创智云城多业态下的各种财务场景。租金、物业等费用从录入的合同中自动每月推账；水电等能耗费用自动采集能源表数据计算用量，并支持每月配置动态水电单价，从而实现能源费推账；预收款、费用抵扣、临时费、费用减免等灵活功能，实现快速方便推账；客户费用账单、客户欠费账单一键生成；对接易票云，实现实时线上开票；打通运营管理平台与集团财务系统，实现业财一体化管理。

3、增值服务管理

增值服务是园区基础运营管理外创造多种经营收入的运营重点，创智云城运营管理平台结合业务部门拓展空间、园区广告等服务管理需要，定制化开发了增值服务管理板块。增值服务板块实现了对商业外摆、合作分成、广告等资源的在线运营，以及增值服务合同管理等主要功能。

4、物业全面管理

针对园区日常物业服务各场景，运营管理平台提供房源管理、能耗管理、合同管理、账单管理、运营管理等功能，覆盖园区物业管理全流程，实现从客户招商、合同签批、入伙入驻，到日常运营、物业服务、续租退租等全流程线上操作，打造全面信息化的物业管理应用。

5、报表中心

创智云城项目通过运营管理平台等针对园区经营分析、财务分析等业务需求实现多个常用定制报表并打造统一报表中心。报表中心支持模板自定义，提供报表分析、数据探索、数据填报、数据下载、报表上传等功能，可满足不同业务板块不同数据报表分析及报送需求，有利于清洗运营平台和其他系统相关基础数据，统一各业务指标数据口径。

4、数据应用分析

创智云城项目建设多园区IOC数据可视化分析平台，以数据推动经营决策科学化。IOC数据可视化分析平台是园区多维态势的综合展示及数据分析平台。平台整合园区各系统的数据资源，覆盖园区招商运营、运维、安全各业务板块，实现园区态势监测，及经营指标分析。通过IOC数据可视化分析平台，可以从园区综合态势、招商态势、运营态势、安全态势、运维态势各个维度展示、分析园区，实现创智云城园区全景画像。

招商态势实现招商与产业态势分析，直观展示包括园区产业分布、上市公司分布、园区租售情况、明星企业等招商数据指标，通过租控图功能，可直接查看楼层各房间当前的租售情况。运营态势实现多源收入态势分析，对园区的整体收入、合同签约情况、增值服务收入等进行了综合的分析展示，支持对未来12个月收入进行合理预估，有利于辅助管理者优化调整经营策略。安全态势实现综合安全监控分析，集成接入安防系统数据及智能化集成数据，支持在线直观展示园区视频监控、安防告警数据处理情况，可感知各个智能设备及业务子系统的运行状态，确保园区平稳运行。运维态势实现能耗等成本、设备设施运维的态势分析，通过接入综合能源管理系统和园区物联集成平台，可以实时获取园区智能设备的运行状态，并且实时感知最新园区能耗情况，对园区的能耗用量及成本进行整体的统计分析，辅助指导园区实现节能减排。

5、基础设施与保障

1、园区云数据中心及企业级私有云平台

创智云城自建有园区数据中心，具有一定稀缺性及前瞻性，项目早期时即做规划部署，在同时期深圳市内产业园区较为少见。数据中心按照A级机房标准建设，IT设备采用2N+1配电结构，精密空调采用1+1配电结构，微模块精密空调按N+1配置。整体建筑面积约1600平方米，可容纳12个微模块，总机柜数约162个，建有两个高低压配电室和电池室，柴油发电机房、监控室、气瓶室和器材室各一个。在该数据中心部署有园区运营级超融合云平台，提供IAAS服务，架构弹性可伸缩，满足扩展要求。创智云城智慧园区各数字化应用平台等部署于该园区私有云平台。

2、信息安全保障体系

创智云城项目以等级保护2.0（三级）要求为标准，从技术体系、管理体系、运维体系三个方面系统性构建信息安全保障体系。在防护、检测、响应和恢复等方面具备信息安全技术能力，同时通过信息安全规章制度编制、组织机构建立和信息安全培训等措施完善信息安全管理，同安全技术体系和信息安全运维相配合。创智云城数据中心及核心网络系统、园区私有云平台、多园区运营管理平台均取得了三级等保认证证书。

3、IT运维保障体系

创智云城以ITLT及ITSM等最佳实践及标准为核心指导思想，从工具、流程、组织三个角度建设运维体系，持续推进IT运维流程化、规范化、标准化。

运维工具是提升运维效率，降低运维成本的关键手段。参照行业经验，创智云城为实现IT资源的统一管理、统一监控，建设了私有云管理平台、PAAS平台、IT运维综合管理平台等运维工具，实现了IT资源统一调度、私有云内配置自动下发、IT拓扑可视化、机房动环可视化、网络流量实时监控、资产健康状态实时监控、IT故障告警实时监控以以及运维流程化管理等功能，并结合运维目录等，持续完善以形成适配的运维流程及运维制度，不断推进IT运维保障体系建设。

四、关键技术及创新点

1、关键技术

创智云城智慧园区建设采用了主流、先进的前沿技术，从底层信息基础设施到数字化应用包含了数据中心、云计算、物联网、大数据、信息安全、微服务、容器等关键技术。

基础设施层面，同类园区中，创智云城较早地建成园区自有数据中心，采用微模块化数据中心建设模式。基础平台层面，应用云计算技术，创智云城建有园区私有云，智慧园区各数字化应用均部署于园区私有云平台；应用物联网技术，园区建设物联集成平台、基础设施运维管理平台，实现对智能化系统、物联网设备、传感器等终端设备的物联集成、各种资源的实时监测、数据采集和信息传递。应用平台层面，应用可视化技术、大数据等技术，建设多园区IOC数据可视化分析平台，将抽象的数据和信息转化为易于理解和分析的可视化形式，并通过打通、汇集园区中各类数据，如业务经营、安防、设备等方面的数据，利用大数据分析技术进行实时分析处理，实现跨系统数据汇聚，为全方位管理决策提供高效的数据支撑。

2、创新点及特色

1、“国字号”项目系统性实践

创智云城智慧园区为市属国有企业的“国字号”项目，是国有企业发挥自身禀赋和底蕴在城市基础设施开发运营数智化及国有企业数字化转型方面的有力探索和积极实践。

创智云城智慧园区的规划建设自项目开发规划、主体设计、工程施工一直贯穿到园区运营运维，建设内容全面、系统，涉及智慧园区领域广，内容丰富，为园区业务提供了全方位的保障。

2、技术开放性与应用丰富度

创智云城项目建设周期较长，智慧园区建设过程中充分考虑持续性与开放性，实现了对主流新型技术、信息设施的持续应用、迭代，同时面向园区招商、运营服务、设备运维与物业管理等场景支持数字化应用的持续丰富。

数据中心为新型信息基础设施，创智云城自建园区数据中心，采用微模块建设方式，拥有双电路等较好资源配置，具有一定稀缺性及前瞻性，是智慧园区的重要底座。此外，多功能智能杆及5G基站等新基建项目均在创智云城落地、使用和推广。利用物联网技术，建设园区物联集成平台与基础设施运维平台，实现了空间与智能系统可视化管理、设备电子地图与视频联动、紧急报警弹窗与地图定位、远程控制与自动化运行、设备自动及手动报修等功能亮点。园区物联集成平台将实体建筑内安防、消防、电梯、空调等智能基础设施设备联网，对物理设备的运行状态、报警状态、控制能力抽象建模数字化，结合轻量化BIM模型，实现对建筑空间、机电设备、安防系统、其他智能硬件进行三维可视管理。将物业日常管理工作进行全面的智能化、线上化、协同化的升级和对接，既聚焦了物业日常重点工作，同时又将园区设备运维和安全管理进行了可视化直观展示。

设施运维平台针对园区大体量设备进行全生命周期管理，推进完善设备设施的体系化运维能力，从预防设备故障到发现设备故障，从解决设备故障到积累维保经验，设备设施全生命周期管理可持续实现园区运维的降本增效。

另外，利用大数据等技术，创智云城在基础设施、业务平台的基础上持续推进多园区IOC数据可视化分析平台等数据应用。智慧园区建设规划及平台设计，充分考虑技术开放性，允许新的技术方案、第三方应用开发接入，支持多园区的统一接入，从而促进园区管理各领域的技术迭代、信息资源共享和协同，实现数字化应用的不断丰富。

3、融合业务，联动特色资源打造运营服务生态体系

智慧园区建设的落脚点及目的是园区管理与业务经营，创智云城智慧园区建设深度结合公司经营管理及园区运营服务，在满足主流应用需求的基础上，结合园区实际，进一步联动特色资源和园区企业生态，打造园区特色运营服务生态体系。

创智云城项目已落地“粤港澳大湾区特色职业教育园区”、公共法律服务中心、政务服务中心、园区属地工会街道联合党群服务中心等特色资源，推动政产学研一体化，丰富智慧园区内涵与服务载体。创智云城基于企业发展需求搭建全周期全链条的运营服务体系，是数字化应用和创新的沃壤，智慧园区可配合持续开展园区运营场景探索、资源聚合及服务提升。如园区内各银行的金融服务合作可结合智慧园区通过多种方式合作推广，联动政企资源可基于大数据赋能，持续提升企业服务精确性及品质，推动企业科技创新与园区差异化服务能力，实现多方共赢。

4、经济性与实用性

创智云城智慧园区建设过程中统筹兼顾经济性与先进性，实用性与创新性。智慧园区投入与效益是行业重要的难题，创智云城智慧园区建设重视控制成本合理投入，如IOC可视化分析平台未实现数字孪生三维可视化高品质显示，平台重点聚焦大量经营数据集成与指标分析等实用功能。

五、应用效益与推广

1、创新点及特色应用效益

全方位融合业务，促进园区运营数字化转型。创智云城智慧园区底层基础设施、上层数字化应用以及基础能力与园区招商、运营、财务、物业、公众服务等全面融合，实现业务闭环。

技术赋能管理，构筑企业核心竞争力。通过智慧园区建设实现经营决策数智化、业务管理体系化、基础设施集约化、园区服务生态化、运维管理自动化、技术支撑能力化。

降本增效，助力企业高质量发展。通过流程优化及信息化，提升审批效率；通过报表及数据可视化，提升内部管理效率；通过服务资源线上运营、客户需求线上受理、自动抄表、无人值守停车等应用，减少物业外包成本，降本增效；通过能耗数据结构化、可视化，能耗数据统计分析，针对能耗规律、耗能异常、用能漏洞，指导技能降耗技改以及管理策略，数据赋能节能降耗，节省园区成本。